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Wohnen im Alter – Nießbrauch, Wohnrecht oder Immobilienrente

Sie beschäftigen sich mit dem Thema, wie sie im Alter wohnen möchten? Themen, wie ein Teilverkauf, die Möglichkeiten eines Rechts auf Nießbrauch oder die Nutzung des Wohnrechts werden ebenso oft in vielen Medien angesprochen, wie eine attraktive Immobilienrente. Der Hintergrund der Angebote ist oft derselbe. Sie bleiben im Alter liquide bleiben Zuhause wohnen.

Nießbrauch, Wohnrecht und Immobilienrente haben eines gemeinsam – Sie verfügen über einen größeren finanziellen Spielraum.

Stellen Sie sich vor, Sie genießen nach langen Jahren der Arbeit im Ruhestand Ihr Leben als Eigentümer einer Immobilie zu Hause und sind finanziell unabhängig. Selbst auf die lange ersehnte Traumreise brauchen Sie nicht verzichten. Sie müssten nur Ihre Immobilie oder zumindest Teile davon verkaufen oder Sie beleihen Ihre Immobilie in Form einer sinnvollen Immobilienrente und könnten weiterhin darin wohnen.

Was aber genau meinen die Anbieter, wenn sie für Teilverkauf, Nießbrauch- oder Wohnrecht bzw. Immobilienrente werben?

Grundsätzlich sind sich ein Nießbrauch- und ein Wohnrecht in vielen Details ähnlich, allerdings gibt es kleinere, aber bedeutsame juristische Unterschiede, über die wir aufklären möchten.

Was ist das Nießbrauch-Recht?

Das Nießbrauchrecht wird in der Rechtsprechung so beschrieben, dass es ein Nutzungsrecht an fremden Sachen, Rechten, Immobilien oder Vermögen sein kann. Der Nießbrauch selbst erlaubt es somit einer Person, wirtschaftliche Vorteile aus einem Gut zu ziehen, ohne dass diese selbst Eigentümerin des Guts ist. Durch das Verfügungsrecht bleibt in unserem Fall dem tatsächliche Eigentümer einer Immobilie also stets die absolute Kontrolle über das Objekt. Daher wird häufig gerade für Immobilien das Nießbrauchrecht angewendet.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach einer ausführlichen Wertermittlung vor Ort durch einen erfahrenen Immobilienmakler verkaufen, können Sie mit dem Käufer ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin gegen Zahlung einer Art Miete in der Immobilie wohnen bleiben dürfen. Darüber hinaus ist es Ihnen erlaubt, die Immobilie an andere Personen weiterzuvermieten und so monatliche Mieteinnahmen zu generieren – was ein wesentlicher Unterschied zum reinen Wohnrecht darstellt. Der neue Eigentümer hat jedoch auch das Recht, die Immobilie erneut zu verkaufen, um ebenfalls einen Gewinn zu erzielen.

Kann das Niesbrauch-Recht beschränkt werden?

Wussten Sie, dass Ihre Kinder Ihnen eine lebenslange Bestätigung zum Nutzungsrecht der eigenen Immobilie geben können. Diese Vereinbarung kann so gut wie nicht beschränkt werden, deshalb werden Immobilien oft zu Lebzeiten bereits auf die Kinder überschrieben. Ein Risiko allerdings bleibt, denn ab dem Zeitpunkt der Überschreibung können Ihre Kinder die ihnen überschriebene Immobilie für einen Kredit beleihen oder diese Immobilie sogar verkaufen, ohne dass Sie als Eltern Ihr Veto einlegen dürften. Durch einen Verkauf der Immobilie bleibt Ihr
Recht auf lebenslanges Wohnen allerdings weiterhin bestehen. 

Welche Vorteile ergeben sich beim Nießbrauch für den zukünftigen Eigentümer?

Sollten Sie Ihren Kindern Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten überschreiben, dann könnten diese als Teil des Erbes die Immobilie ab dem Zeitpunkt der Überschreibung beleihen oder verkaufen und könnten damit über eine größere finanzielle Flexibilität verfügen. Würde aus dem Verkauf der Immobilie ein Gewinn erwirtschaftet, kommt dieser den Kindern zugute. 

Welche Vorteile ergeben sich beim Nießbrauch oder Wohnrecht für Sie als Eigentümer einer Immobilie?

Sie als Immobilienbesitzer, der seine Immobilie vorab vererbt oder verkauft, behalten in beiden Fällen ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie. Selbst wenn die Immobilie an einen neuen Besitzer verkauft wird, ändert sich daran nichts. Es sei den Sie und der Käufer vereinbaren gemeinsam eine andere Regelung. 

Wohnrecht vs. Nießbrauch: Der wichtigste Unterschied

Wenn Sie sich nicht schon tiefer mit der Materie beschäftigt haben, wird für Sie der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht kaum zu erkennen sein, denn auch beim „Wohnrecht“ dürften Sie als berechtigte Person in der Immobilie unbeschränkt wohnen. Beide Wohnformen werden ins Grundbuch eingetragen und gelten lebenslang. Eine frühzeitige Aufhebung ist nur dann möglich, wenn beide Parteien der Aufhebung zustimmen. Der wichtigste Unterschied zum Nießbrauch besteht beim Wohnrecht darin, dass Sie als Nutzer keine wirtschaftlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen dürfen, z.B. in Form einer gewinnbringenden Vermietung. Somit unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch vor allem dadurch, dass der Nießbrauch einen gewissen wirtschaftlichen Nutzen gestattet, wohingegen dies beim Wohnrecht nicht der Fall ist.

Was ist eine Immobilienrente?

Während Sie bei einem Nießbrauch wie auch bei einem Wohnrecht Ihre Immobilie an eine andere Person verschenken bzw. verkaufen, bleiben Sie mit der Immobilienrente Eigentümer Ihrer Immobilie und trotzdem finanziell flexibel. Aus unserer Sich ist die Immobilienrente die attraktivste Form, um liquide zu bleiben. Auf diese Weise erhalten Sie vom jeweiligen Anbieter (meist einer Bank) einen flexiblen Kreditrahmen, der am Wert Ihrer Immobilie festgesetzt und als Grundschuld eingetragen wird. Sie entscheiden, ob das Geld einmalig oder als regelmäßige Zusatzrente ausbezahlt werden soll. Interessant dabei ist, dass Sie nur die Zinsen des in Anspruch genommenen Kreditbetrages bezahlen müssen.

Worin besteht der Vorteil einer Immobilienrente?

Bei der Immobilienrente bleiben Sie Eigentümer und weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen. Das ist der größte Unterschied und in unseren Augen auch der größte Vorteil im Vergleich zum Teilverkauf, Nießbrauch oder auch zum Wohnrecht. Die Immobilienrente ist somit die attraktive Option für Sie, wenn Sie weiterhin alle Trümpfe in der Hand halten möchten und die Entscheidungsgewalt über ihre Immobilie behalten möchten. So bleiben Sie als Eigentümer liquide, falls Sie sich den Wunsch nach einer größeren Anschaffung erfüllen oder Sanierungen / Renovierungen vornehmen möchten.

Sie möchten mehr Informationen zum Wohnen im Alter mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Immobilienrente?

Gerne beraten wir Sie umfassend über die Möglichkeiten des lebenslangen Wohnrechts, des Nießbrauchs bzw. zur Immobilienrente. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin in einer unser 26 Bank-Filialen oder nutzen Sie unser neues Angebot der Videoberatung direkt online. Unabhängig, ob Sie sich gerade zu Hause, im Büro oder im Urlaub befinden. Gerne sind wir jederzeit für Sie da.

Haben Sie bereits eine ideale Lösung für sich und Ihre Erben oder Beschenkten gefunden, dann denken Sie auch an die perfekte Immobilien-Versicherung für deren finanziellen Schutz, die die Einrichtung und Wertegenstände zum Neuwert bei Schäden, zum Beispiel durch Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser und Feuer ersetzt.

Übertragen Sie Ihre Immobilie noch im Jahr 2022 an Ihre Erben

Für Immobilien-Erben bringt das Jahr 2023 wahrscheinlich deutlich schlechtere Nachrichten als erhofft, denn die aktuelle Bundesregierung plant zum Jahreswechsel die Steuern für Eigentümer von Immobilien zu erhöhen, wenn sie ihre Immobilie vererben oder verschenken. Diese Erhöhung können Sie noch umgehen.

Informieren Sie sich rechtzeitig über Ihre Möglichkeiten bei Vererbung oder Verschenkung

Sie sind stolzer Eigentümer einer Immobilie und planen zu gegebener Zeit Ihre Immobilie zu vererben oder zu verschenken? Dann könnte es sich lohnen noch in diesem Jahr aktiv zu werden, denn der Gesetzgeber plant derzeit eine erhebliche Steuererhöhung, die Erbschaften oder Schenkungen ab dem Jahr 2023 deutlich verteuert. Hintergrund ist ein bereits vorliegender Jahressteuergesetzentwurf der Bundesregierung, der eine massive Veränderung bei der Wertermittlung von Immobilien enthält.

Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien besitzen und vorhaben, diese an Ihre Kinder oder Enkel zu vererben, ist es wichtig, dass Sie sich frühzeitig mit der Planung befassen. Denn wenn Ihre Familie große oder schwer aufzuteilende Vermögenswerte erbt, kann es für diese unvorteilhaft sein, alles auf einmal zu bekommen. Mit einer guten Vererbungsplanung können Sie jedoch sicherstellen, dass Ihr Nachwuchs in den Genuss des Erbes gelangt und die finanziellen Folgen so weit wie möglich minimiert werden.

Die derzeitigen Gesetzesvorgaben zur Erbschafts- und Schenkungsteuer sind insoweit hilfreich, als sie Freibeträge vorsehen. Allerdings kann es bei teuren Immobilien schnell passieren, dass diese Beträge bereits aufgebraucht wurden. Ist dies der Fall, müssen die Erben oder Beschenkten hohe Steuern zahlen, die unmittelbar nach Erhalt der Großzügigkeit beglichen werden müssen. Falls diese jedoch keine Zwischenfinanzierung ihrer Bank in Anspruch nehmen können, um die Steuern sofort zu begleichen, droht ihnen eventuell die Zwangsversteigerung der geerbten Immobilie oder zumindest ein Verkauf des Objekts. Wenn Sie sich für den Verkauf Ihres Hauses in den Landkreisen Starnberg , Herrsching, Landsberg, München und Münchener Umland entscheiden, dann überlassen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie gerne uns, Ihren erfahrenen und qualifizierten Immobilienmaklern. In nur 3 Schritten erhalten Sie von uns eine sachverständige Bewertung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin in einer unser 26 Bank-Filialen oder nutzen Sie unser neues Angebot der Videoberatung direkt online. Unabhängig, ob Sie sich gerade zu Hause, im Büro oder im Urlaub befinden. Gerne sind wir jederzeit für Sie da.

Was ändert sich 2023 in der Berechnung des Immobilienwertes?

Wenn Sie Ihre Immobilie erst im Jahr 2023 vererben oder verschenken, wird der Wert der Immobilie durch die geplante Neuberechnung vermutlich steigen. Dadurch erhöht sich auch die Summe, die an Steuern zu zahlen sind. Der Eigentümerverband „Haus und Grund” schätzt, dass der zu versteuernde Immobilienwert einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch die Neuberechnung um 20 bis 30 Prozent ansteigen kann. Gleiches gilt für gewerblich genutzte Immobilien: Hier könnte sich der Wert sogar verdoppeln.

Die Steuergesetze in Deutschland sind so komplex, dass Unscheinbare Faktoren wie Anpassungen der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Bewirtschaftungskosten, niedrigere Liegenschaftszinssätze oder bestimmte regionale Faktoren wie Lage und Baukosten den Wert Ihrer Immobilie erheblich beeinflussen. Diese Änderungen können in bestimmten Fällen automatisch den Wert Ihrer Immobilie erhöhen und beeinflussen somit auch die Höhe der Steuern bei Vererbung oder beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Wohnhäuser und Eigentumswohnungen in 2023 besonders betroffen

Die derzeit vorliegende Gesetzesänderung scheint insbesondere Wohnhäuser und Eigentumswohnungen zu treffen. Auch bestimmte (teil-) gewerblich genutzte Immobilien könnten von der Änderung besonders stark betroffen sein: Die Parameter zum Ansatz der Bewirtschaftungskosten könnten deutlich verändert werden. Bitte beachten Sie, dass der vorliegende Gesetzentwurf noch vom Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden muss. Der Entwurf enthält bereits eine Änderung des Bewertungsgesetzes, die Ende des Jahres in Kraft treten soll, sobald Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das Gesetz unterzeichnet hat.

Unser Rat an Immobilien-Besitzer: Handeln Sie noch im Jahr 2022

Wenn die geplante Gesetzesänderung umgesetzt wird, könnten viele Familien in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn sie die Steuerlast nach einer Erbschaft nicht bezahlen können. Falls Sie überlegen, eine Immobilie zu verschenken, sollten Sie – am besten mit fachkundiger Hilfe – noch vor dem Jahresende aktiv werden. Die Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht kann dazu auf folgendes verweisen: Eine Schenkung gilt bereits dann als ausgeführt, wenn die Auflassung in dem notariellen Schenkungsvertrag erklärt und die Eintragungsbewilligung der Eigentumsänderung formgerecht abgegeben wurde. Wir stehen Ihnen gerne bei der Erbschaft oder Schenkung Ihrer Immobilie zur Seite. Da wir über ein hervorragendes Netzwerk verfügen, können wir Sie optimal an einen Fachmann weiterempfehlen, der Sie bestens in Erb- oder Schenkungsangelegenheiten bei Immobilien unterstützt.

Haben Sie bereits eine gute Lösung für Ihre Erben oder Beschenkten gefunden, dann denken Sie auch an die perfekte Immobilien-Versicherung für deren finanziellen Schutz, die die Einrichtung und Wertegenstände zum Neuwert bei Schäden, zum Beispiel durch Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser und Feuer ersetzt.

Sie möchten Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie oder der Schenkung räumlich verändern? Dann hinterlegen sie gerne einen Suchauftrag für Immobilien und Grundstücke bei uns. Wir informieren Sie noch vor der Veröffentlichung über neue Objekte in unserer Vermarktung.

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