Verfahren der Bewertung von Immobilien und Grundstücken

Für die Ermittlung des Immobilien- oder Grundstückwertes in den Regionen Starnberg, Herrsching oder Landsberg gibt es 3 Methoden. Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.


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Die 3 Methoden der Bewertung von Immobilien und Grundstücken

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Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Sachverständigen als eine der genauesten Methoden zur Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien, weil sie das Angebot und die Nachfrage am besten abbildet.

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Ertragswert

Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt, sondern die Frage, welchen Ertrag er z.B. bei vermieteten Immobilien über wie viele Jahre erzielen kann. Der Ertragswert einer Immobilie wird anhand bestimmter Daten ermittelt.

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Sachwert

Das Sachwertverfahren ist für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises eines Hauses oder einer Wohnung nur mit Einschränkungen geeignet. Es eignet sich eher zur Bewertung von industriellen Gebäuden.

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Bewertung über den Vergleichswert
Sie beabsichtigen einen Grundstücks- Wohnungs- oder Hausverkauf oder möchten wissen, wie sich der Wert Ihres Grundstücks durch das Vergleichswertverfahren errechnet? Steht ein Immobilienverkauf in der Region Starnberg, Herrsching oder Landsberg an, so bestimmt meist der Markt den Preis. Der Makler ermittelt im ersten Schritt die Erstellungskosten des Hauses, das zu verkaufen ist und zieht für eine weitere Berechnung vergleichbare Immobilien bzw. deren tatsächlich erzielten Verkaufspreise zur Berechnung heran. Damit die Immobilien oder Grundstücke vergleichbar sind, müssen sie in verschiedenen Vergleichsfaktoren weitestgehend übereinstimmen. Das sind zum Beispiel die Lage, das Baujahr, der bauliche Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Bauweise, die Energieeffizienz und die zu erwartende Restnutzungsdauer. Sollte sich für eine hochwertig ausgestattete Immobilie, die zu verkaufen ist, trotz hoher Baukosten (wahrscheinlich) kein Käufer finden, wird der zu errechnende Kaufpreis durch den Makler niedriger ausfallen. Gibt es andererseits für eine einfacher ausgestattete Immobilie, die zu verkaufen ist, eine hohe Nachfrage am Markt, dann wird der Kaufpreis über den Baukosten liegen und die Immobilie durch den Immobilienmakler höher bewertet. Wichtig beim Wohnungs- oder Hausverkauf ist, dass immer ein Vergleich mit einer ausreichend großen Anzahl von Immobilien zur Verfügung steht, die weitestgehend ähnliche Übereinstimmungen aufweisen.

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Bewertung über den Ertragswert
Sie beabsichtigen einen Wohnungs- oder Hausverkauf und möchten wissen, wie sich der Wert Ihrer vermieteten Immobilie durch das Ertragswertverfahren errechnet? Wird eine vermietete Immobilie verkauft, wendet der Makler meist das Ertragswertverfahren an. Der gesamte Preis einer Immobilie, die zu verkaufen ist, ergibt sich aus der Summe des so genannten Bodenwertes und des Gebäudeertragswertes. Auch spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Denn sie wird zum Vervielfältiger, der in der Berechnung mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird. Das gewonnene Ergebnis stellt den reinen Gebäudeertragswert dar. Auch kann es weitere Fakten geben, die für den Wert einer Immobilie, die zu verkaufen ist, wertsteigernd oder wertmindernd sind. Diese liegen dann in der Entscheidung des Gutachters oder des Maklers. Umstände, die den Wert stark beeinflussen können, sind beispielsweise aufgeschobene, aber dringend nötige Sanierungsarbeiten; Oder im umgekehrten Fall die durchgeführte, energetische Sanierung einer Immobilie, die zu verkaufen ist. In Zeiten stark steigender Mieten kann der tatsächliche Ertragswert für den Eigentümer in den Regionen Starnberg, Herrsching oder Landsberg höher liegen als der errechnete, weil der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet.

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Bewertung über den Sachwert
Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie durch das Sachwertverfahren errechnet? Im Vergleich der drei Verfahren zur Immobilienbewertung gilt das Sachwertverfahren bei Immobilienmaklern als besonders komplex. Für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises eines Hauses oder einer Wohnung ist es nur mit Einschränkungen geeignet. Einfach ausgedrückt, lässt sich mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Denn der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten für einen fiktiven Neubau. Von diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses die sogenannte Alterswertminderung abgezogen. Anschließend wird der Bodenwert des Grundstückes hinzugerechnet. Nach einer Anpassung des Preises an den Immobilienmarkt in den Regionen Starnberg, Herrsching oder Landsberg durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor erhält man den erwarteten Marktpreis (Verkehrswert) der Immobilie.

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Verfahren-Wertermittlung

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