Marktbericht Immobilienmarkt –
Prognose für 2024/2025

In den vergangenen beiden Jahren hat sich der Immobilienmarkt in den Regionen Starnberg, Herrsching und Landsberg durch verschiedene wirtschaftliche, politische und soziale Faktoren erheblich verändert. Die Regionen, die bis dahin stets eine starke Nachfrage nach Wohnraum verzeichneten und von ihrer hohen Lebensqualität und einer attraktiven Lage nahe München profitierten, erlebten einen deutlichen Dämpfer in der Nachfrage nach Immobilien. Dies hatte aber nicht nur unsere Regionen, sondern dem kompletten Immobilienmarkt in Deutschland betroffen. Die Zinserhöhungen, die ab der ersten Jahreshälfte 2022 von der Europäischen Zentralbank eingeführt wurden, um die steigende Inflation zu bekämpfen, hatten unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierungen. Die Kreditkosten stiegen in der Spitze um das Doppelte, was die monatlichen Rückzahlungen für neue Immobiliendarlehen erhöhte. Dies führte dazu, dass weniger Kaufinteressenten in der Lage waren, sich Immobilien zu leisten, wodurch das Interesse an einem Immobilienkauf nachließ und Immobilienverkäufer teils Preisabschläge hinnehmen mussten. Durch weniger Käufer kam immer mehr Immobilienangebot auf den Markt, was zu deutliche längere Vermarktungszeiten geführt hatte, sowie am Ende zu einem geringeren Verkaufspreis wie vor der Zinserhöhung. Die Kaufbereitschaft von Privatpersonen ist darüber hinaus durch deutlich gestiegene Baukosten und neue Verunsicherungen in Bezug auf Sanierungsmaßnahmen, gehemmt worden. Auch der Neubaubereich hat einen herben Dämpfer durch die neue Zinslandschaft erhalten. Die Zwischenfinanzierungskosten für Bauträger sind massiv gestiegen, die Preise für den Abverkauf an Privatpersonen konnten nicht mehr erzielt werden.

Prognose für die nächsten Jahre

Mit Blick auf die nahe Zukunft erwarten wir, dass sich die Zinspolitik wieder entspannt. Die Europäische Zentralbank hat bereits im Juni 2024 damit begonnen, aufgrund sinkender Inflation und einer stabilisierenden Wirtschaft den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte zu senken. Interessierte Kaufinteressenten sind nun wieder in der Lage, etwas günstigere Kredite aufzunehmen, was die Nachfrage nach Immobilien leicht ansteigen lässt. In den stark nachgefragten Regionen wie Starnberg, Herrsching und Landsberg werden wir daher wieder zu stabilen Preisen, eventuell sogar zu moderaten Preissteigerungen der Immobilien zurückkehren. Gespannt erwarten wir die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 welche in den nächsten Wochen von den einzelnen Gutachterausschüssen der Landratsämter veröffentlicht werden. Die aktuell veröffentlichten Bodenrichtwerte sind per Stichtag 01.01.2022, also vor der Zinswende. Die neuen Bodenrichtwerte sollten die Entwicklungen der letzten zwei Jahre am Immobilienmarkt wieder spiegeln und sind die Basis einer jeder Wertermittlung. Erste Informationen besagen jedoch gleichbleibende Bodenrichtwerte. Dies wird im Bereich Landsberg bestätigt, hier hatte der Gutachterausschuss seine neuen Bodenrichtwerte bereits veröffentlicht, welche stabil geblieben sind.

Ein weiterer bedeutender Faktor, der die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in den Regionen wie Starnberg, Herrsching und Landsberg beeinflussen wird, ist das seit Januar 2024 verabschiedete Gebäudeenergiegesetzt (GEG). Maßnahmen wie die Verbesserung der Dämmung, der Austausch alter Fenster, moderne Heizsysteme und die Nutzung erneuerbarer Energien können den Verkaufspreis einer Immobilie erheblich steigern, nicht durchgeführte Maßnahmen drücken auf ein Verkaufserlös. Käufer werden daher zukünftig eher bereit sein, mehr für sanierte Immobilien zu zahlen, da diese niedrigere Energiekosten und höhere Energieeffizienz bieten und sich der Erwerber zu umzusetzenden Maßnahmen spart.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienmärkte in Starnberg, Herrsching und Landsberg in den letzten Jahren durch Zinserhöhungen beeinflusst wurden, die das Wachstum gebremst haben. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt jedoch hoch, was die Verkaufspreise stabilisiert. Weitere, mögliche Zinssenkungen in den kommenden Jahren werden die Nachfrage erneut ankurbeln und wieder zu einer Markterholung aus Verkäufersicht führen. Zudem wird die energetische Sanierung von Immobilien zunehmend an Bedeutung gewinnen, da sie nicht nur den Marktwert der Immobilien erhöht, sondern auch das Kaufverhalten der Interessenten positiv beeinflusst.

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